ottobre 2026

Diciture obbligatorie negli annunci immobiliari: cosa scrivere nel 2026

Negli annunci di vendita e locazione in Italia è obbligatorio indicare la classe energetica e gli indici di prestazione energetica dell’immobile, come richiesto dal D.Lgs. n.192/2005 e dalle linee guida APE in Appendice C. Esistono eccezioni per immobili privi di attestato o in costruzione, con diciture sostitutive ammesse. Nelle prossime sezioni trovi il testo esatto da usare, un modello di annuncio conforme e la checklist prima della pubblicazione.

In breve:

Negli annunci online, colloca vicino alle caratteristiche principali la classe da A4 a G e l’indice globale non rinnovabile in kWh/m²anno.

Se l’APE manca, specifica che è in fase di redazione; per immobili in costruzione o al rustico, riporta la classe prevista e il valore di progetto.

Prepara APE, visura catastale aggiornata e planimetria, verificando che metratura e dati catastali coincidano; aggiungi, se disponibili, i certificati di conformità degli impianti e di agibilità.

Le sanzioni variano in base alla regione; dati assenti o discordanti possono provocare contestazioni e ritardi al rogito, oltre a ridurre la credibilità dell’annuncio.

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Indice

Quali diciture energetiche inserire nell’annuncio
Casi particolari: immobili senza APE, in costruzione o al rustico
Documenti utili da preparare insieme all’annuncio
Sanzioni per chi non rispetta l’obbligo delle diciture
Esempio di annuncio conforme e checklist prima della pubblicazione
Prospettiva dell’autore: perché la conformità conviene davvero
Come generiamo annunci conformi con il kit rapido di Wolk
Domande frequenti
Fonti

Quali diciture energetiche inserire nell’annuncio

Il formato più usato e riconosciuto dagli operatori del settore è diretto: “classe energetica: A1” (o la lettera corrispondente, da A4 a G), seguita dall’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile, espresso in kWh/m²anno. Questa struttura rispetta quanto previsto dalle linee guida APE, che all’Appendice C definiscono il formato consigliato per riportare gli indicatori negli annunci di vendita o locazione.

Gli elementi da riportare, in ordine di importanza, sono:

Classe energetica, indicata con la lettera (da A4, la più efficiente, a G).
Indice di prestazione energetica globale (IPE o EPgl), con il valore numerico e l’unità di misura kWh/m²anno.
Riferimento all’attestato, quando disponibile, con data di redazione e soggetto certificatore abilitato.

Le linee guida APE e il D.Lgs. n.192/2005 impongono che gli annunci di offerta di vendita o locazione riportino gli indici di prestazione energetica e la classe corrispondente, con un formato che l’Appendice C delle linee guida APE dettaglia nello specifico per annunci stampati e digitali.

Per gli annunci online, la dicitura va posizionata vicino alle caratteristiche tecniche principali dell’immobile, non in fondo al testo o nascosta tra le condizioni generali. Per gli annunci su carta stampata, lo spazio limitato consente abbreviazioni standard (classe energetica abbreviata in “cl. en.”), purché il dato resti leggibile e corrispondente ai documenti ufficiali dell’immobile.

Casi particolari: immobili senza APE, in costruzione o al rustico

Non tutti gli immobili dispongono di un attestato di prestazione energetica valido al momento della pubblicazione dell’annuncio. Il manuale ANIT fornisce esempi di diciture sostitutive per queste situazioni, da applicare seguendo questo ordine pratico:

Immobile privo di APE valido: si indica una dicitura esplicita come “attestato in fase di redazione” oppure si rimanda al dato di progetto quando disponibile, evitando di lasciare il campo energetico vuoto.
Immobile in costruzione o al rustico: si utilizza l’espressione “valore di progetto”, accompagnata dalla classe energetica stimata in base al progetto depositato, non dai consumi reali che non esistono ancora.
Autodichiarazione, quando ammessa dalla normativa regionale applicabile al caso specifico, va redatta con riferimento puntuale ai dati tecnici del progetto, non come formula generica.
Documentazione tecnica di supporto: relazione tecnica e schede di progetto vanno conservate insieme all’annuncio, pronte da mostrare in caso di richiesta da parte dell’acquirente o del conduttore.

Questi casi richiedono maggiore attenzione proprio perché il margine di errore o ambiguità è più alto rispetto a un immobile con APE già registrato.

Documenti utili da preparare insieme all’annuncio

Un annuncio conforme sulle diciture energetiche è solo una parte del lavoro. Il Consiglio Nazionale del Notariato raccomanda di predisporre APE, visura catastale e planimetrie fin dalle prime fasi della vendita, proprio per evitare rallentamenti quando la trattativa entra nel vivo.

I documenti da avere pronti insieme all’annuncio sono:

Attestato di prestazione energetica (APE), con data di redazione e soggetto certificatore.
Visura catastale aggiornata, per confermare la corrispondenza tra dati catastali e immobile reale.
Planimetria catastale, utile per verificare eventuali difformità prima della vendita.
Certificati di conformità degli impianti, quando disponibili.
Certificato di agibilità, soprattutto per immobili di recente costruzione o ristrutturazione.

Nell’annuncio stesso conviene indicare anche superficie commerciale, eventuali spese condominiali medie annue e stato locativo dell’immobile (libero, occupato, con contratto in corso), informazioni che riducono le domande ripetitive da parte degli interessati e velocizzano la selezione dei potenziali acquirenti.

Un consiglio: collega ogni documento (APE, planimetria, visura) direttamente al kit dell’annuncio digitale, così chi visita l’inserzione trova tutto senza doverlo richiedere via email o telefono.

APE, planimetria e visura inclusi nel kit

Sanzioni per chi non rispetta l’obbligo delle diciture

Il quadro normativo che disciplina le sanzioni per mancata indicazione della classe energetica negli annunci fa riferimento al D.Lgs. n.192/2005, con competenza di controllo spesso demandata a livello regionale. La mancata indicazione della classe energetica può comportare sanzioni amministrative variabili a seconda della regione, come segnalato dal manuale ANIT, che raccoglie casi pratici di annunci non conformi sanzionati dalle autorità competenti.

Oltre alla sanzione amministrativa, un annuncio con dati energetici mancanti o errati espone a rischi pratici concreti:

Contestazioni in fase di trattativa, quando l’acquirente scopre discrepanze tra annuncio e APE reale.
Rallentamenti al rogito, se il notaio richiede la regolarizzazione dei dati prima della firma.
Perdita di credibilità verso potenziali acquirenti che confrontano più annunci per lo stesso immobile.

Per approfondire sanzioni e novità normative specifiche, la nostra guida sulla classe energetica in annuncio entra nel dettaglio dei cambiamenti attesi. Regolarizzare un annuncio è semplice quanto aggiornare il testo con i dati corretti dell’APE già disponibile, o completare l’attestato quando ancora manca.

Esempio di annuncio conforme e checklist prima della pubblicazione

Un testo modello che rispetta le diciture obbligatorie potrebbe essere strutturato così: “Appartamento trilocale, 85 mq, piano terzo con ascensore. Classe energetica: B, indice di prestazione energetica globale: 95 kWh/m²anno. APE redatto in data 10 gennaio 2026 da tecnico abilitato. Spese condominiali: 60 € mensili. Libero da subito.”

I dati energetici vanno sempre vicino alle caratteristiche tecniche principali, mai relegati in una nota finale che il lettore rischia di saltare.

Prima di pubblicare, verifica questi punti:

Classe energetica e indice IPE corrispondono esattamente ai dati dell’APE.
Data e soggetto certificatore dell’attestato sono citati o facilmente reperibili.
Planimetria e visura catastale sono coerenti con la metratura dichiarata.

Per modelli già pronti da adattare, la nostra guida alla bozza annuncio immobiliare propone tre varianti testate per diversi tipi di immobile.

Prospettiva dell’autore: perché la conformità conviene davvero

La trasparenza sulle diciture obbligatorie non è solo un adempimento formale: riduce le domande ripetitive, abbrevia la trattativa e previene contestazioni che rallentano il rogito. Chi verifica la documentazione energetica già al primo sopralluogo, invece di rincorrerla dopo, arriva alla pubblicazione con un annuncio pronto e corretto al primo colpo. Usare uno strumento digitale per raccogliere e collegare i documenti fin da subito evita che questi dettagli vengano trascurati nella fretta di pubblicare.

— Marco

Come generiamo annunci conformi con il kit rapido di Wolk

Raccogliere i dati energetici, scrivere il testo e collegare i documenti giusti richiede tempo che spesso si sottrae ad altre attività della giornata. Con il nostro servizio, è possibile trasformare un tour di proprietà e alcune foto in un kit annuncio completo in poco tempo, grazie alla trascrizione vocale in tempo reale mentre descrivi ogni ambiente, senza compilare moduli durante il sopralluogo.

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Domande frequenti

Da quando sarà obbligatoria la RAL negli annunci?

Al momento la normativa vigente richiede l’indicazione di classe energetica e indici APE, come stabilito dal D.Lgs. n.192/2005. Eventuali nuove obbligatorietà specifiche vanno verificate sugli aggiornamenti ufficiali più recenti prima di modificare i propri annunci.

Cosa verificare prima di scegliere un’agenzia immobiliare?

Prima di affidarsi a un’agenzia conviene verificare la trasparenza nella gestione documentale, la correttezza delle diciture energetiche negli annunci pubblicati e la chiarezza sulle commissioni richieste. Un’agenzia che predispone subito APE, planimetria e visura catastale riduce i tempi di chiusura della trattativa.

Bisogna avvisare il comune quando si vende una casa?

La comunicazione formale della compravendita passa generalmente dal notaio, che si occupa degli adempimenti verso gli enti competenti al momento del rogito. Il venditore non deve avvisare direttamente il comune, ma deve assicurarsi che la documentazione tecnica dell’immobile sia aggiornata e coerente.

Puoi fornire un esempio di annuncio immobiliare conforme?

Un esempio tipico riporta: “Trilocale 85 mq, classe energetica B, indice di prestazione energetica globale 95 kWh/m²anno, APE redatto il 10 gennaio 2026.” Il testo completo con checklist è disponibile nella sezione dedicata all’esempio pratico più sopra in questo articolo.

Quali documenti servono insieme all’annuncio per vendere più velocemente?

Attestato di prestazione energetica, visura catastale e planimetria sono i documenti che il Consiglio Nazionale del Notariato raccomanda di predisporre fin dall’inizio della trattativa. Averli pronti insieme all’annuncio riduce le richieste ripetute e accelera la chiusura.